IL CONDOMINIO STA CAMBIANDO: LA RIFORMA IN SEDE DELIBERANTE

La riforma del diritto condominiale attualmente al vaglio delle camere.

  Il testo completo
Il commento del Centro Studi ANACI Verona

Dal 14 settembre la stampa italiana (si veda in ordine: Il Sole24 ore; Il Corriere della Sera; Italia Oggi) sta dando rilievo all’imminente riforma del condominio.
In pratica si tratta del Testo Unificato proposto dal comitato ristretto e relativo ai disegni di legge n.71, 355, 399, 1119, 1283 che, nella seduta della 2^ Commissione permanente della Camera dei Deputati del 29.7.2009 è stato approvato.
Dalle notizie della stampa specializzata sembra imminente l’approvazione.

Ora però accade che se ne parli con distrazione e sufficienza, irridendo la riforma. Succede che se se ne parla si discute e si critica solamente della gestione dell'amministratore (rendiconto di cassa e competenza); dell’obbligo di avviare il recupero crediti entro 4mesi; dell’iscrizione nel registro della CCIAA, della tracciabilità dei pagamenti.

Ma a miopi non hanno capito il disastro, il terremoto che sta realmente arrivando e che si trova scritto nell'art. 1129 5 comma:
"L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico. L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima."

Tradotto significa che solo coloro che potranno fornire la garanzia potranno lavorare.
Poiché saranno in pochi i condomini che esonereranno l’amministratore dalla prima garanzia.
Mentre la seconda, quella per le opere straordinarie è obbligatoria.
Tradotto significa che solo in pochi potranno fornire tale garanzia.
Cioè: in pochi rimarranno.

Mettendo insieme la "garanzia" del nuovo testo dell'art. 1129 e le operazioni di acquisizione di competenze in materia condominiale di MANUTENCOOP - BNL –GABETTI ecc., si comprende il perché della fervente loro attività.
Solo loro potranno fornire la garanzia, che se la faranno in casa.
Solo loro e coloro che potranno fornire la garanzia sopravvivranno.

Sei anni fa ad un corso di aggiornamento presso la nostra sede proposi questa foto
                        

e studiando i dati in mio possesso, illustravo questo pericolo.

Molti mi risero dietro dandomi del catastrofista.

Ora stanno iniziando a piangere.

Maurizio Voi

Direttore Centro Studi Anaci Verona
 

La riforma in pillole:
(a cura di Maurizio Voi e Matteo Carcereri)

Le nuove attribuzioni dell'Amministratore:
 

Il testo unificato sulla “riforma” o meglio “novella” di alcuni articoli del codice civile in materia di condominio lascia molto perplessi, anzi se sarà approvato così com’è, molti amministratori chiuderanno bottega.

Questo primo commento in pillole vuole concentrarsi più sulla figura dell’amministratore che è quella maggiormente innovata dal testo di legge.

L’art. 1129 è stato riscritto e già dalla rubrica: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (l’attuale è: “nomina, revoca), si comprende che la professione sta cambiando radicalmente. 

Basta guardare il 5 comma che prevede, salva espressa deroga dell’assemblea:

-         la obbligatorietà di una “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi della gestione annuale”

-         ma comunque sempre: “idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi” derivanti dalla gestione straordinaria “per un valore non inferiore agli oneri della medesima”

per rendersi conto che la garanzia certo non può essere solo la normale assicurazione.

Ci vorrà una polizza fideiussoria, ma essa potrà essere data da banche o assicurazioni solo a coloro che abbiano, a loro volta, garanzie idonee da fornire alla banca.

Si pensi a chi amministra condomini la cui somma di bilancio arriva a più di un milione di euro, dovrà dare alla banca, garanzia per pari importo per poter ancora lavorare.

E poi ancora: chi sopporterà i costi del premio ?

Le perplessità giuridiche sono tante: innanzitutto il comma porta l’inciso, “salva espressa deroga dell’assemblea” ma della maggioranza assembleare per la “deroga” non vi è traccia.

Ciò porta a ritenere che sia necessaria  l’unanimità poiché la minoranza contraria, in caso di responsabilità dell’amministratore e in caso di impossibilità di rivalersi su di lui, potrebbe far causa alla maggioranza dei condomini che hanno derogato alla garanzia.

Ciò che potrebbe verificarsi, allora, ritenendo che nessun condomino voglia assumersi questa responsabilità è che mai verrà approvata la deroga alla garanzia. Ergo o gli amministratori si muniscono di idonea garanzia ovvero, non lavoreranno più, ovvero ancora, sarà a rischio il loro compenso.

Scorrendo ancora velocemente l’articolo si comprende che:

-         l’amministratore deve avere un locale idoneo per il contatto con il pubblico;

-        deve sempre dichiarare all’assemblea quanti e quali condominii amministra;

-         il suo compenso comprende tutto, anche il passaggio delle consegne;

-         se non agisce entro 4 mesi per il recupero risponde lui in solido.

Anche l’art. 1130 è stato riscritto

Tra le classiche attribuzioni dell’amministratore ora ci sono:

-         tenere almeno 4 registri: anagrafica dei condomini, verbale assemblee, registro delle nomine e delle revoche dell’amministratore, registro della contabilità;

-        dover assicurarsi periodicamente dell’anagrafica di tutti i condomini;

-        convocare l’inquilino in assemblea. A questo proposito l’azione per il recupero dei crediti deve essere prima notificata all’inquilino anche se permane la sua responsabilità solidale.

….continua

 

 

Ultimo aggiornamento, 2009-09-16 14:55:28
 
 

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