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Osservatorio Riforma del Condominio

A cura di:

Maurizio Voi-Matteo Carcereri-Marco Castioni

Centro Studi ANACI della provincia di Verona

 

    Amministratore - Rinnovo

    Amministratore - Compenso

 

 

Amministratore di Condominio – rinnovo.

Il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: "L’incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore".

Una prima lettura ed alcuni primi commenti individuano la durata dell’incarico all’amministratore in due anni, giustificando il fatto che il rinnovo si può avere una sola volta. Argomento anche tratto dalla prima approvazione del testo in senato ove era previsto che l’incarico avesse una durata minima di due anni.

Ancora in prima battuta si è ritenuto che l’incarico di amministratore, ove non richiesta la revoca da parte dei condomini, continui senza necessità di conferma.

Entrambe le ricostruzioni non possono essere condivise poiché così si verrebbe a svilire anche quanto disposto dall’art. 1135 n.1) c.c. sulle attribuzioni dell’assemblea e cioè che essa provvede alla "riconferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione".

Coordinando questa disposizione con il chiaro disposto che l’amministratore "dura in carica un anno" e che l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per le delibere di cui all’art. 1135 c.c., si evince come il senso della nuova norma sul rinnovo dell’incarico è quello di escludere l’indiscriminato ricorso anche di un solo condomino al Tribunale per la nomina dell’amministratore.

Ma ogni anno l’amministratore deve porre all’ordine del giorno la sua conferma.

Così oggi la maggioranza qualificata è richiesta solo per la revoca (il testo dell’art. 1129, 9 comma c.c. ora così dispone:"con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio".

Fino ad oggi, infatti, se l’assemblea, sull’ordine del giorno della conferma dell’amministratore, non otteneva il quorum della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) – poiché per la giurisprudenza della cassazione trattavasi comunque e sempre di "nuova nomina" (Cass.5.1.1980 n.71, Giur.It.1980, I,1,555)- ciascun condominio poteva rivolgersi al Tribunale per veder nominato un nuovo amministratore.

Ovvero, con importante peso semantico, si diceva che fino alla nuova nomina l’amministratore rimaneva in carica secondo il principio della prorogatio imperi, volendo così giustificare, comunque, la potestà di adempiere solamente agli atti di ordinaria amministrazione, dimenticando il solo potere dell’assemblea a deliberare gli atti di straordinaria amministrazione ex art. 1135 n.4 c.c.

A quel riferimento è comunque da ricordare l’indirizzo della cassazione secondo il quale, anche l’amministratore non ri-nominato poteva-doveva continuare ad esercitare i suoi poteri, conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio (Cass.25.3.1993 n.3588).

Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. dunque deve essere così interpretato:

    L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);
    L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1) deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell’amministratore;
    Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).

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Amministratore di condominio compenso

L’art. 1129 13°comma del c.c. , dal 18.6.2013, prevederà che “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.”

Il comma successivo chiarisce che per quanto non disciplinato nell’art. 1129 c.c. si applicano le norme sul mandato (artt. 1703 – 1730 c.c.).

Intanto una prima incongruenza: se l’amministratore “all’atto dell’accettazione” non specifica “analiticamente” l’importo a titolo di compenso, la nomina o rinnovo è nulla  (art. 1129 13° comma), ma l’art. 1135 c.c., non “toccato” dalla riforma, al n.1) ancora stabilisce che: “l’assemblea dei condomini provvede: alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”.

Ora se il potere-dovere di nomina spetta all’assemblea la quale decide sull’eventuale retribuzione, e quindi il compenso è eventuale, non si comprende perché la nomina, dovrebbe essere nulla se il compenso non viene proposto, come dovere, dall’amministratore.

Il richiamo poi alle norme sul mandato dello stesso articolo 1129 c.c., subito dopo il comma sul compenso, dovrebbe far presumere che l’incarico professionale comunque si presume oneroso (art.1709 c.c.) e in mancanza di accordo decide il giudice. Tanto più che secondo una non recente sentenza della Corte di cassazione “l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell'incarico” (Cass.16.4.1987 n.3774).

 In questa disarticolazione normativa una tutela all’amministratore è stata indirettamente costruita e cioè, l’obbligo del risarcimento del danno se il mandato ad amministrare viene revocato, senza giusto motivo, prima della scadenza.

L’art. 1725 c.c. dispone infatti che la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato obbliga il mandante al risarcimento del danno.

Tentiamo una costruzione logico-giuridica: a) L’assemblea delibera la nomina/il rinnovo del mandato all’amministratore che si presume oneroso; b) l’amministratore dichiara di accettarla (con firma del verbale) e presenta il preventivo del suo compenso; c) l’assemblea approva il compenso.

Assemblea e amministratore concordano la gratuità dell’ attività: poiché il rapporto professionale si presume oneroso, il rapporto amministratore-condomini è ora specificamente riferito al mandato (art.1129 14° comma c.c.), l’assemblea può decidere sull’eventuale compenso, la nomina è comunque valida e non soggetta a nullità proprio per la “chiusura del sistema” operata dall’art. 1129 14° comma c.c. La volontà espressa dell’assemblea sulla gratuità, esclude la nullità della nomina o riconferma.

Esclusa una nuova figura di “buon samaritano” nell’amministrazione condominiale o una forza economica, per cui il compenso per la pura amministrazione è compensato da altri servizi all’immobile (facilities) la normalità dovrà essere la proposta del preventivo “analitico”, scritto, ed allegato al verbale dell’assemblea.

La redazione dovrà essere estremamente attenta poiché ai sensi dell’art.1708 1° comma c.c. il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.

Ciò significa che la nomina ed il compenso riguardano tutti gli affari che interessano la gestione del condominio meglio ancora tutti i rapporti che fanno capo ai condomini, rappresentati dall’amministratore.

Redazione dei bilanci; solleciti; assistenza alle assemblee; attività di assistenza all’avvocato; assistenza in caso di sinistri ecc. ecc., manutenzioni straordinarie.

Mentre il noto compenso per il “passaggio delle consegne” ora è ricompreso nell’onorario generale e non può essere indicato come voce a parte (art.1129 7° comma c.c.).

Il “compenso” è però diverso dalle “spese” che si sostengono per l’espletamento dell’attività.

L’art. 1720 c.c. è chiaro anche nella rubrica: “Spese e compenso del mandatario” e dispone che “Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che spetta”.

Nel preventivo dovrà allora essere indicato che le anticipazioni saranno rimborsate a parte secondo quanto effettivamente anticipato.

Ultimo aggiornamento, 2014-08-20 18:52:22
 
 

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