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IL CONDOMINIO PROCEDE A PASSI SPEDITI VERSO LA RIFORMA

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IL CONDOMINIO  A PASSI SPEDITI VERSO LA RIFORMA

(di Maurizio Voi, Direttore del Centro Studi ANACI di Verona)

La Camera dei Deputati, nella seduta del 27.9.2012, ha approvato il disegno di legge di modifica dell’istituto del condominio, intervenendo, non di poco sull’impianto originario dell’istituto dato dal codice civile del 1942.

Nelle relazione di accompagnamento è  scritto che la riforma è divenuta necessaria e non più prorogabile perché le norme del 1940 appaiono ormai datate e in molti casi superate dal mutamento economico sociale verificatosi negli ultimi sessant’anni.

Il testo approvato si compone di 32 articoli che riscrivono le norme dell’istituto (artt. 1117 – 1139 codice civile e artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione al codice civile).

Inoltre sono previsti interventi sulle maggioranze  delle note leggi speciali per l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, risparmio energetico e costruzione dei parcheggi.

Le più importanti e rilevanti novità riguardano però la figura dell’amministratore di condominio – ora deve essere professionalmente competente mediante corsi ed aggiornamenti -  che vede aumentate a dismisura le sue attribuzioni e responsabilità, con in cambio, un periodo d’incarico che passa da uno a due anni.

Di seguito si può trovare il nuovo corpus normativo ma per una migliore comprensione, ed ad una prima generale lettura, possiamo catalogare le norme secondo i sistemi di: a) i rapporti tra i condomini e l’uso e godimento delle parti comuni e di proprietà esclusiva; b) l’amministratore; c) l’ assemblea.

a)      I rapporti tra i condomini e l’uso e godimento delle parti comuni e di proprietà esclusiva.

Gli art.1 e 2, modificano gli artt. 1117 c.c. e introducono l’art. 1117bis-ter-quater, proponendosi di:

-          Elencare meglio le parti comuni;

-          Ampliare la nozione di condominio anche per i condomini orizzontali, i villaggi residenziali, i supercondominii;

-          Modificare le maggioranze per la sostituzione delle parti comuni o la loro  destinazione d’uso;

L’art. 3, modifica l’art. 1118, prevede la possibilità per un condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni (riscaldamento, raffrescamento) dimostrando che ciò non porti squilibri, malfunzionamenti o aggravi di spesa agli altri condomini.

L’art. 4 interviene sull’ art. 1119 c.c. (indivisibilità parti comuni) prevedendo la possibilità di sottrarre alcune parti, all’uso comune con delibera adottata all’unanimità dei condomini.

Con l’art.5 si costruisce una specie di Mini Testo Unico delle Innovazioni (art. 1120) inserendo da una parte: gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli impianti;  l’ abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici, il consumo energetico, i parcheggi, interventi per l’installazione di sistemi di produzione di energia, di impianti centralizzati per le trasmissioni radio-tv e dati via cavo e via satellite. Dall’altra parte si modifica tout court la maggioranza (la maggioranza dei condomini e almeno la metà del valore dell’edificio).

Come poter fare e disporre tali interventi all’interno del condominio, sia dalla maggioranza dei condomini, sia dai singoli, anche con accesso alle unità immobiliari adiacenti è chiarito dall’ art. 7 che ha modificato l’art. 1122 ed introdotto gli artt. 1122bis-ter.

Per i lavori di manutenzione straordinaria i condomini devono costituire obbligatoriamente un fondo speciale (art.13 che modifica l’art. 1135 c.c. sulle attribuzioni dell’ assemblea).

I creditori dei condomini possono agire contro coloro che sono in regola con i pagamenti (si conferma la regola della solidarietà passiva), ma ciò solo dopo che hanno esperito l’ escussione infruttuosa dei debitori.

E’ prevista e regolata la mediazione dall’art.71quater (introdotto dall’art.26 del ddl), la domanda deve essere presentata ad un Organismo ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato, e la proposta deve essere approvata dall’assemblea.

 

b)      L’ amministratore di condominio

Ora dura in carica due anni e il mandato si rinnova per pari periodo ma gli artt.9 e 10 del disegno di legge che modificano l’art. 1129 e 1130 c.c. prevedono un lungo elenco di doveri, attribuzioni e responsabilità, la cui non osservanza può essere sanzionata con la nullità della nomina (in caso di mancata produzione della “polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’ esercizio del mandato”) fino ad una sanzione da 50 a 5000 euro (art.25 del disegno di legge approvato, che modifica l’art.71 delle disposizioni di attuazione al codice civile) se l’amministratore non ottempera entro trenta giorni ad una serie di atti da registrarsi all’ Agenzia del Territorio presso la quale è istituito il Registro degli Amministratori di Condominio.

Il nuovo art. 1129 è composto da 16  commi ed è la summa delle pronunce della Corte di Cassazione su come l’amministratore deve operare.

E’ introdotto l’art. 1130bis che parla del rendiconto di condominio, da predisporsi con criteri ci competenza e accompagnato da una relazione esplicativa ed analitica dell’attività di gestione dell’anno di amministrazione.

L’art.25 modifica integralmente l’art.71 delle disposizioni di attuazione al codice civile introducendo il “Repertorio dei condominii” dove devono essere annotati, a cura dell’amministratore tutti i dati e dell’immobile e dei condomini.

(si rimanda quindi all’attenta lettura di tutti i nuovi compiti ed adempimenti).

 

 

c)       L’ assemblea di condominio

Ora, in seconda convocazione il quorum per l’approvazione delle delibere di ordinaria gestione e per la nomina/revoca dell’ amministratore, le liti attive e passive, la ricostruzione dell’edificio, le riparazioni straordinarie di notevole entità, gli interventi previsti dagli artt. 1117ter, 1120 secondo comma, 1122ter e 1135 secondo comma, passa da almeno 1/3 dei partecipanti al condominio  alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’immobile (art.14 del Disegno di legge approvato).

Per la convocazione dell’assemblea, specificando l’ordine del giorno, l’art.20 interviene sull’ art. 66 diap. Att. c.c. e prevede un ventaglio di modalità operative che vanno dalla arcaica “consegna a mani” alla “posta elettronica certificata”.

Il rispetto di tutte le festività religiose cristiane e non è d’obbligo e quindi, non è possibile convocare l’assemblea in tali date.

Il nuovo art. 67 delle disp. att. c.c. (introdotto dall’art.21 del ddl approvato) prevede la somma delle deleghe ad un condomino, ma questa volta scritta,   fino a venti e se i condomini sono più di venti, il delegato ne può rappresentare solo 1/5.

 

Sono previsti altre novità, come il sito internet del condominio, la possibilità di tenere cani di piccola taglia, il conto corrente dedicato ad ogni condominio, la videosorveglianza.

 

Ciò che cambierà, se le norme rimarranno così, sarà il “modo” di amministrare i condomini ed il “nodo” sarà la nuova figura dell’amministratore e la lievitazione esponenziale dei costi di gestione a causa di tutti gli adempimenti sul Repertorio del condominio e sul Registro dell’amministratore.

 

La cartina di tornasole saranno le assicurazioni e le loro polizze, poiché è vero che il premio lo pagano i condomini, ma in caso di accertata responsabilità, le somme da loro sborsate chi le restituisce?

Ecco allora che se l’amministratore vuole continuare a gestire deve garantirsi verso gli istituti con un suo personale patrimonio.

Ma se non sarà così basta disfarsi  dei beni propri e amministrare senza particolari attenzioni, tanto se nulla ho, nulla mi prendono.

 

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Disegno di legge in discussione alla Camera dei Deputati il 17 settembre 2012

DISEGNO DI LEGGE

Art. 1.

1. L’articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio). – Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Art. 2.

1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Art. 1117-ter. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma».

Art. 3.

1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). – Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Art. 4.

1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte con delibera unanime all’uso comune, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari».

Art. 5.

1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Art. 6.

1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un significativo pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Art. 7.

1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere.

Art. 1122-ter. – (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). – Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136».

Art. 8.

1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma è sostituito dal seguente:

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;

b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».

Art. 9.

1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’amministratore, entro trenta giorni dall’accettazione, provvede altresì all’aggiornamento dei dati del registro di cui all’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.

L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

L’incarico di amministratore ha durata di due anni e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. L’amministratore non ha diritto a compensi ulteriori salvo diversa deliberazione dell’assemblea che ne ha deliberato la nomina.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV».

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica».

Art. 10.

1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1130. – (Attribuzioni dell’amministratore). – L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trentagiorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Art. 11.

1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:

«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Art. 12.

1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall’articolo 1130» ed è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Nell’attuazione delle deliberazioni di cui all’articolo 1120 e, in ogni caso, in materia di atti di alienazione, concessione in godimento o disposizione di beni comuni, costituzione di servitù attive e passive nonchénell’esecuzione degli atti ad esse relativi, l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti e ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto».

Art. 13.

1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

2. All’articolo 1135, primo comma, del codice civile, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il numero 4) è sostituito dal seguente:

«4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori».

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:

 

Ultimo aggiornamento, 2012-10-02 15:53:57
 
 

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